Eleição presidencial esfria o mercado imobiliário? O que 20 anos de ITBI mostram
Comparamos o ritmo de compras e vendas em São Paulo nos anos de eleição presidencial com os demais anos. Há um recuo em outubro — pequeno demais para ser distinguido do acaso. E o preço não se mexe.
Publicado em · Por Flow Imóveis · CRECI 26.342-J · 6 min de leitura
A pergunta
Todo ano de eleição presidencial traz a mesma conversa no mercado imobiliário: comprador segura a decisão até saber quem ganha, vendedor espera o humor melhorar, e o mercado "para" entre setembro e outubro. É uma das crenças mais repetidas do setor.
O ITBI de São Paulo permite testá-la. Toda compra e venda registrada na capital passa por uma guia de imposto com data, e a base cobre cinco eleições presidenciais completas: 2006, 2010, 2014, 2018 e 2022.
Como comparar sem confundir eleição com crise
Comparar o número de vendas de outubro de 2014 com outubro de 2013 não serviria: 2014 teve menos negócios que 2013 por causa da recessão que começava, não por causa da urna. Qualquer comparação direta misturaria o efeito eleitoral com o ciclo econômico de cada ano.
Por isso cada mês vira um índice: o número de vendas do mês dividido pela média mensal do próprio ano, vezes 100. Um outubro com índice 110 é um outubro 10% acima do mês típico daquele ano — seja o ano bom ou ruim. Isso tira o nível e a tendência de cada ano e deixa só o desenho do calendário, que é o que a pergunta quer saber.
Depois, comparamos a média desse índice nos cinco anos de eleição com a média dos outros quinze anos, mês a mês.
Ano de eleição contra os demais, mês a mês
O desenho do ano é muito parecido nos dois grupos: janeiro e fevereiro fracos, dezembro forte. As diferenças:
| Mês | Anos de eleição | Demais anos | Diferença |
|---|---|---|---|
| Janeiro | 78,7 | 74,5 | +4,2 |
| Fevereiro | 86,8 | 84,2 | +2,6 |
| Março | 103,7 | 109,0 | −5,3 |
| Abril | 96,2 | 95,0 | +1,2 |
| Maio | 108,1 | 99,6 | +8,5 |
| Junho | 101,4 | 101,3 | +0,1 |
| Julho | 102,0 | 103,7 | −1,7 |
| Agosto | 109,0 | 110,7 | −1,7 |
| Setembro | 102,5 | 102,1 | +0,4 |
| Outubro | 101,2 | 106,3 | −5,1 |
| Novembro | 96,6 | 98,4 | −1,8 |
| Dezembro | 113,8 | 115,1 | −1,3 |
Outubro, o mês do primeiro e do segundo turno, aparece 5,1 pontos abaixo. Setembro, o mês da campanha na televisão, não mostra nada: +0,4. Mas repare em março (−5,3) e maio (+8,5): diferenças do mesmo tamanho aparecem em meses que não têm nenhuma relação com eleição. Esse é o tamanho do ruído com que se está lidando.
Outubro, ano a ano
O recuo de outubro é uma média de apenas cinco anos, e vale olhar cada um. Nenhum outubro eleitoral foi o pior da série; o pior foi 2015, ano de recessão sem eleição. E o maior de todos, 2020, é o rebote da pandemia — que está no grupo de comparação e puxa a média dos demais anos para cima.
| Ano | Índice de outubro | Eleição presidencial |
|---|---|---|
| 2006 | 99,3 | Sim |
| 2007 | 107,2 | |
| 2008 | 109,8 | |
| 2009 | 94,9 | |
| 2010 | 93,2 | Sim |
| 2011 | 91,9 | |
| 2012 | 106,9 | |
| 2013 | 109,0 | |
| 2014 | 105,5 | Sim |
| 2015 | 84,3 | |
| 2016 | 104,6 | |
| 2017 | 106,3 | |
| 2018 | 110,8 | Sim |
| 2019 | 115,4 | |
| 2020 | 132,3 | |
| 2021 | 98,4 | |
| 2022 | 97,3 | Sim |
| 2023 | 108,6 | |
| 2024 | 112,2 | |
| 2025 | 112,2 |
É acaso?
Com cinco anos de um lado e quinze do outro, dá para fazer o teste mais honesto que existe: listar todas as 15.504 formas de escolher cinco anos entre os vinte e ver com que frequência um grupo qualquer de cinco anos fica tão abaixo dos outros quanto os anos de eleição ficaram. Se for raro, a eleição tem algo de especial. Se for comum, não dá para separar o efeito do acaso.
| Comparação | Diferença | Chance de acaso | Queda mínima detectável |
|---|---|---|---|
| Outubro · 5 eleitorais × 15 demais | −5,1 | 0,35 | −8,6 |
| Outubro · sem 2020 (rebote da pandemia) | −3,2 | 0,48 | −7,4 |
| Outubro · sem 2020 e sem 2015 (recessão) | −4,8 | 0,21 | −6,3 |
| Setembro · 5 eleitorais × 15 demais | +0,4 | 0,91 | −5,7 |
Nas três versões de outubro, a chance de acaso fica entre 0,21 e 0,48 — muito longe do patamar usual de 0,05. E o recuo observado é sempre menor que a queda mínima que este desenho conseguiria detectar.
Note também que a diferença muda conforme os anos que ficam na comparação: tirar 2020 a leva para −3,2; tirar também 2015, para −4,8. Um resultado que oscila assim com a escolha de um ano é sinal de amostra pequena, não de efeito firme.
E o preço?
Se a eleição fizesse o comprador sumir, o vendedor que precisa vender teria de baixar o preço. O metro quadrado mediano de julho a outubro de cada ano eleitoral não mostra isso:
| Ano | Julho | Agosto | Setembro | Outubro | Out. vs. jul–set |
|---|---|---|---|---|---|
| 2006 | R$ 1.271 | R$ 1.262 | R$ 1.266 | R$ 1.274 | +0,6% |
| 2010 | R$ 1.740 | R$ 1.753 | R$ 1.770 | R$ 1.825 | +4,0% |
| 2014 | R$ 3.097 | R$ 3.046 | R$ 3.119 | R$ 3.125 | +1,2% |
| 2018 | R$ 3.438 | R$ 3.429 | R$ 3.482 | R$ 3.463 | +0,4% |
| 2022 | R$ 4.079 | R$ 4.074 | R$ 4.094 | R$ 4.135 | +1,3% |
Em nenhum dos cinco anos o metro quadrado de outubro ficou abaixo da média dos três meses anteriores. O preço segue a trajetória normal do ano — eleição não abre janela de desconto.
O que o dado não permite dizer
Os limites que importam para quem for usar este resultado:
- •Que não existe efeito nenhum. Ausência de prova não é prova de ausência. O que o ITBI mostra é que, se a eleição tira negócios de outubro, tira menos do que cinco eleições conseguem revelar. Um efeito pequeno pode existir abaixo desse piso.
- •O que aconteceu em 2026. A base de ITBI usada aqui termina em 7 de agosto de 2026, e a eleição deste ano teve primeiro turno em 4 de outubro, com segundo turno em 25 de outubro. As guias de setembro a novembro ainda não foram publicadas pela prefeitura. Este estudo fala das cinco eleições anteriores, não da atual.
- •Que a decisão de compra não é adiada. O ITBI registra a transmissão do imóvel, que acontece semanas ou meses depois da decisão. Uma decisão adiada em setembro poderia aparecer como venda a menos em novembro ou dezembro — e novembro e dezembro dos anos eleitorais também não mostram nenhum buraco nem nenhum rebote.
- •Falar de outras cidades ou de lançamentos. A base é a capital paulista e conta compras e vendas registradas de imóveis de todos os tipos.
A leitura
Em vinte anos de ITBI de São Paulo, ano de eleição presidencial não se distingue de um ano qualquer — nem no volume de vendas, nem no preço. Há um recuo aparente em outubro, de 3,2 a 5,1 pontos conforme a comparação, que é consistente com a crença do mercado mas pequeno demais para ser separado do acaso.
Para quem está comprando ou vendendo, a consequência é direta: a eleição não é motivo para adiar uma decisão, nem uma oportunidade de preço. O que move o mercado ao longo do ano é o calendário de sempre — e, com atraso de alguns meses, o juro.
Ficha técnica
Fonte dos dados: Guias de ITBI pagas, publicadas pela Prefeitura de São Paulo, importadas e tratadas pela Flow Imóveis.
- Objeto
- Compras e vendas de imóveis em São Paulo (capital) registradas no ITBI
- Base
- 1.839.797 registros de compra e venda, de 2006 a 7 de agosto de 2026
- Recorte de volume
- Compra e venda com transmissão integral (proporção transmitida acima de 99%), todos os tipos de imóvel, contadas pela data da transação
- Recorte de preço
- O de volume, mais valor a partir de R$ 50 mil, área construída informada e R$/m² a partir de R$ 1.000 — corta guias declaradas pelo valor venal e terrenos sem construção. Os dois recortes são diferentes de propósito: aplicar o corte de preço ao volume excluiria vendas legítimas
- Índice sazonal
- Vendas do mês ÷ média mensal do próprio ano × 100, para isolar o calendário do ciclo econômico de cada ano
- Grupos
- Anos de eleição presidencial: 2006, 2010, 2014, 2018, 2022. Controle: os outros 15 anos de 2006 a 2025
- Estatística
- Teste de permutação exato: todas as 15.504 divisões possíveis de 20 anos em grupos de 5 e 15. Bilateral
- Sensibilidade
- Refeito sem 2020 (rebote pós-pandemia, o maior outubro da série) e sem 2020 e 2015 (recessão)
- Preços
- Valores nominais, sem correção pela inflação
Perguntas frequentes
Ano de eleição diminui as vendas de imóveis?+
Em São Paulo, não de forma que os dados consigam confirmar. Nos cinco anos de eleição presidencial desde 2006, outubro ficou 5,1 pontos de índice abaixo dos demais anos, mas a chance de uma diferença assim surgir por acaso é de 0,35. Setembro não mostra diferença nenhuma.
O preço dos imóveis cai em ano de eleição?+
Não. Em nenhuma das cinco eleições presidenciais desde 2006 o metro quadrado mediano de outubro ficou abaixo da média de julho a setembro. O preço segue a trajetória normal do ano.
Vale a pena esperar a eleição para comprar um imóvel?+
Pelos dados de vinte anos de ITBI em São Paulo, a eleição não abre janela de desconto nem muda o ritmo do mercado de forma mensurável. A decisão deve seguir as condições da compra — preço negociado, taxa de financiamento e o imóvel certo — e não o calendário eleitoral.
E a eleição de 2026?+
Ainda não dá para medir. A base de ITBI publicada pela prefeitura termina em agosto de 2026, e o primeiro turno foi em 4 de outubro. Quando as guias de outubro e novembro forem publicadas, o estudo pode ser refeito com seis eleições.
Posso citar este estudo?+
Pode, com crédito a "Estudos Flow Imóveis" e link para esta página. Recortes específicos — por tipo de imóvel, por região ou por faixa de preço — podem ser solicitados pelo WhatsApp desta página.
Imprensa e citação
Este estudo é de livre citação, com crédito e link para esta página. Jornalistas que precisarem de recortes específicos — por bairro, por faixa de metragem ou por prédio — podem falar diretamente com a equipe que produziu a análise.
A Flow avalia prédio a prédio, com os mesmos dados que geraram este estudo.