Rentabilidade do aluguel em São Paulo: 6,91% ao ano em 1.058 prédios

O que este estudo mede

Rentabilidade bruta do aluguel — o "yield" — é quanto o aluguel de um ano representa sobre o valor do imóvel. Um apartamento de 500 mil reais alugado por 3 mil reais por mês rende 36 mil reais no ano, ou 7,2% ao ano.

A conta é simples, mas quase todo levantamento público a faz de um jeito frágil: pega o aluguel médio de um bairro e divide pelo preço médio de venda daquele mesmo bairro. O problema é que não são os mesmos imóveis. O aluguel médio de Pinheiros vem de um conjunto de apartamentos; o preço de venda, de outro — em geral maiores, mais novos ou em ruas diferentes.

Aqui a comparação é feita dentro do mesmo prédio. Para cada apartamento anunciado para alugar, procuramos no mesmo edifício as unidades à venda com área semelhante (até 8% de diferença) e usamos essas como referência de preço. Só entram prédios com pelo menos três anúncios de cada lado. É a mesma fachada, o mesmo condomínio, a mesma rua — o que sobra na comparação é o que realmente interessa.

O resultado: quem manda é o tamanho, não o bairro

O padrão mais forte do estudo não é geográfico. É de metragem, e é monotônico: cada degrau de tamanho custa rentabilidade.

A mediana de todos os 1.058 prédios é 6,91% ao ano. Restringindo aos 554 de maior confiança — graus A e B, com mais comparações e mais fontes de cada lado —, a mediana é 6,95%. A diferença de 0,04 ponto percentual entre os dois recortes é o que dá confiança no número: ele não depende de quais prédios entraram.

Por que o apartamento pequeno rende mais

Um studio de 25 m² não custa um terço de um apartamento de 75 m² — costuma custar perto da metade. Mas o aluguel dele também não é um terço: é bem mais que isso, proporcionalmente. Quem aluga um compacto paga pela localização e pelo acesso, não pelo metro quadrado.

Do lado da venda acontece o inverso: apartamentos grandes em bairros valorizados carregam um prêmio que o mercado de locação não reconhece. Vista, padrão de acabamento, metragem de área social — tudo isso entra no preço de venda com muito mais peso do que entra no aluguel.

A consequência prática é que o mesmo dinheiro rende mais dividido em unidades pequenas do que concentrado em uma grande. Isso não faz do compacto um investimento melhor por si só: unidade pequena tem rotatividade de inquilino mais alta, mais desgaste e condomínio proporcionalmente mais pesado. O estudo mede o retorno bruto, não o trabalho que ele dá.

Os 20 prédios com maior rentabilidade

Todos os prédios abaixo estão no grau A do estudo: pelo menos seis comparações de área válidas, em mais de uma faixa de metragem, com anúncios de no mínimo três imobiliárias diferentes de cada lado. Isso reduz a chance de o número vir de um anúncio isolado com preço fora da curva.

Sobre o primeiro colocado: Os anúncios de aluguel deste prédio são de studios mobiliados, operados por empresas de flat — produto diferente do studio cru que está à venda. É o único caso da lista em que a comparação não é direta.

Bairros: onde o aluguel mais e menos paga

Agrupando os prédios por bairro, 55 bairros de São Paulo tiveram amostra suficiente (pelo menos quatro prédios com evidência). A leitura pede cuidado: boa parte da diferença entre bairros é composição de produto — bairro de lançamento compacto contra bairro de apartamento de família — e não uma propriedade do bairro em si.

E onde o aluguel paga menos

No outro extremo aparecem bairros de ticket alto e produto grande. O aluguel acompanha o preço de venda até certo ponto — depois dele, não acompanha mais.

Duas hipóteses que testamos e descartamos

Dois efeitos poderiam inflar artificialmente esses números. Medimos os dois, e nenhum se sustentou — vale registrar, porque é o tipo de checagem que costuma ficar de fora.

• •Mistura de tamanhos dentro do prédio. Se as unidades anunciadas para alugar fossem sistematicamente menores que as anunciadas para vender, o retorno apareceria maior do que é. Comparando o cálculo pareado por área com o cálculo ingênuo, a diferença mediana foi de 0,00 ponto percentual.
• •Aluguel mobiliado. Anúncios mobiliados são 28,7% dos aluguéis ativos, contra 13,2% das vendas — uma assimetria que poderia puxar o resultado para cima. Medido dentro do mesmo prédio e na mesma faixa de área, o prêmio do mobiliado é de apenas 3,7% (1.534 comparações). Excluir todo anúncio mobiliado move a mediana geral de 6,91% para 6,75%.

O nível também passou por um controle independente: refizemos a conta por bairro e faixa de área, sem exigir que os imóveis estivessem no mesmo prédio, sobre um conjunto muito maior de anúncios. O patamar se repetiu. O resultado não é efeito de termos selecionado prédios com oferta dos dois lados.

O que este número não diz

Três limites importam para quem for usar esses percentuais em uma decisão de compra.

• •É preço pedido, dos dois lados. Não é preço de escritura nem de contrato assinado. O desconto de negociação costuma ser maior na venda do que no aluguel, o que empurra a rentabilidade calculada para cima. É a principal razão pela qual estes 6,91% ficam acima dos cerca de 5% que costumam ser citados para São Paulo.
• •É bruto. Não desconta vacância, IPTU, condomínio no período vazio, taxa de administração nem imposto de renda. Na prática, o retorno líquido costuma ficar entre 70% e 75% do bruto — os 6,91% viram algo perto de 5% na mão do proprietário.
• •É uma fotografia, não uma série. O recorte cobre anúncios ativos em um intervalo de três semanas. Não mede valorização, não projeta o futuro e não substitui uma avaliação individual do imóvel.

Como usar isso na prática

Para quem compra para alugar, a leitura direta é que a escolha do produto pesa mais do que a escolha do bairro. Dois compactos em bairros medianos tendem a render mais que um apartamento grande em bairro nobre, pelo mesmo capital — com mais trabalho de gestão e mais rotatividade em troca.

Para quem já é proprietário, o número serve como referência de posicionamento: se o seu apartamento está rendendo bem abaixo da faixa dele nesta tabela, ou o aluguel está defasado, ou o preço que você tem em mente para vender está acima do que o mercado do seu prédio sustenta.

Em qualquer um dos casos, a conta que importa é a do seu imóvel, com o seu custo de condomínio, a sua vacância e o seu IPTU. A Flow faz essa avaliação prédio a prédio — inclusive com os dados que geraram este estudo.