O mercado imobiliário de São Paulo em junho de 2026, pelo ITBI

O que o ITBI mede — e por que ele é o dado mais duro que existe

O ITBI é o imposto pago quando um imóvel muda de dono. Toda compra e venda registrada em São Paulo passa por uma guia, e essa guia traz o valor declarado, o endereço, a área construída e o uso do imóvel. Não é anúncio, não é intenção, não é pesquisa de opinião: é negócio fechado, com imposto pago.

É por isso que ele é o melhor termômetro do mercado — e também por isso que ele chega devagar. A guia é paga na transmissão, que acontece depois do acordo entre as partes; e a base da prefeitura é publicada mês a mês, em lotes.

Este estudo olha só compra e venda com transmissão integral do imóvel. Doações, permutas e transmissões de fração não entram.

Por que junho ainda não está inteiro — e como contornamos

Aqui está a parte que quase todo levantamento de ITBI erra. A guia de um negócio fechado em junho pode ser paga em junho, em julho ou depois. Medindo os últimos dois anos, entre 8% e 14% das transações de um mês só aparecem em guias de meses seguintes.

Junho de 2026 tem, hoje, 0% de guias posteriores — simplesmente porque o lote de julho ainda não foi publicado. Comparar esse junho "novo" com um maio ou um junho de 2025 já maduros faria o mês parecer cerca de 10% menor do que foi. O erro apareceria como notícia: "mercado desacelera em junho".

A solução foi comparar sempre a mesma fatia: para cada mês, só as transações cuja guia saiu até o próprio mês. Aplicado a todos os anos, isso é uma janela de captura idêntica — e ela é estável, entre 86,6% e 91,2% do total em cada junho desde 2016. Todos os números deste estudo seguem esse critério.

Junho em números

A comparação com o mês anterior e com o mesmo mês de 2025, na mesma janela de captura:

Metade do crescimento é calendário

Junho de 2026 teve 22 dias úteis com movimento de cartório, contra 21 em maio e 21 em junho de 2025. Isso sozinho explica boa parte da alta: os 9,6% a mais de apartamentos vendidos viram 4,6% quando se compara o ritmo diário.

A distinção não é preciosismo. Um mês com um dia útil a mais tem cerca de 5% mais capacidade de registrar negócios, e quem lê só o total do mês atribui ao mercado o que foi do calendário. O crescimento real existe — mas é da ordem de 4%, não de 10%.

O maior junho da série, em volume

Olhando junho de cada ano com o mesmo critério, 2026 é o mês de junho com mais apartamentos vendidos desde pelo menos 2016 — supera inclusive 2021, o auge do crédito barato pós-pandemia.

A última coluna é a que impede a manchete fácil. Em apartamentos por dia útil, 2026 fica praticamente empatado com 2024 e com 2021 — a diferença está dentro do ruído. O recorde é de volume mensal, não de intensidade.

Por tipo de imóvel

Casa cresceu mais em volume que apartamento (+14,4% contra +9,6%), mas com alta de preço menor (+5,2% contra +6,0%). O comercial e misto foi o único segmento a encolher, e o terreno teve a maior queda de preço mediano — num universo de 125 negócios, onde uma mudança de perfil dos lotes vendidos move muito o número.

Onde o mercado se moveu

Os dez distritos que mais cresceram em número de apartamentos vendidos, entre os 53 com amostra suficiente. A geografia aqui vem do distrito oficial da prefeitura, obtido pelo CEP do imóvel — o campo de bairro da própria base de ITBI traz "TORRE 1" e "BLOCO A" em boa parte das linhas, porque o preenchimento é livre.

Os maiores mercados da cidade

Por volume absoluto, o topo continua sendo o mesmo de sempre — e é nele que a variação de preço pesa mais no bolso de quem compra.

O que o ITBI não permite dizer

Três coisas que pareciam análise fácil e não sobreviveram à checagem.

• •Financiamento. A base tem um campo de tipo de financiamento, mas ele só vem preenchido em 23% a 37% das guias, e essa taxa oscila mês a mês sem relação com o mercado — de 36,5% em janeiro de 2024 para 23,3% em dezembro de 2025 e 31,3% em junho de 2026. É qualidade de preenchimento, não comportamento do comprador. Qualquer "share de financiadas" calculado daí seria ficção.
• •Valor total movimentado. A soma é dominada por poucas operações corporativas: só duas transações de maio de 2026 — uma edificação de uso múltiplo por R$ 894 milhões e um prédio de escritórios por R$ 654 milhões — respondem por R$ 1,5 bilhão. Um número que muda 20% porque uma torre trocou de dono não descreve o mercado residencial. Por isso este estudo usa contagem e mediana.
• •Ganho real. Os preços aqui são nominais, sem desconto de inflação. Falar em valorização ou perda real exigiria deflacionar por um índice de preços — essa conta não está feita neste estudo, e por isso ele não afirma nada sobre valor real.

A leitura do mês

Junho de 2026 foi um mês forte em volume: 5.113 apartamentos, o maior junho da série. O preço mediano subiu 6,0% em doze meses e o metro quadrado 3,3%, ambos em termos nominais. Se isso é ganho real, este estudo não responde: exigiria deflacionar por um índice de preços, e essa conta não está aqui.

O retrato é de um mercado com liquidez alta e preço subindo em ritmo modesto: mais gente comprando, com o metro quadrado nominal 3,3% acima de um ano atrás. Descontado o dia útil a mais, o crescimento de volume sobre 2025 fica na casa dos 4% — consistente, mas longe de um salto.

A conferir no próximo lote: quando as guias de julho entrarem, junho deve ganhar cerca de 10% de transações. Se esse complemento vier acima do padrão histórico, a leitura de mês forte se confirma com folga.