Selic e vendas de imóveis em São Paulo: o juro pesa, mas 5 meses depois

A pergunta, e por que a resposta óbvia está errada

Juro alto encarece o financiamento, e financiamento é o que move boa parte das compras de imóvel. Então, quando a Selic sobe, as vendas caem — certo? A pergunta parece de resposta pronta. Os dados de São Paulo dizem que ela é verdadeira só em parte, e de um jeito diferente do que se costuma contar.

O primeiro teste que quase todo mundo faria é comparar a Selic média de cada ano com o número de vendas daquele ano. Feito com vinte anos de ITBI, ele dá correlação de −0,02 — ou seja, nenhuma. Anos de juro alto tiveram muitas vendas, anos de juro baixo tiveram poucas, e vice-versa.

Isso não quer dizer que o juro não importa. Quer dizer que comparar níveis é a pergunta errada: o mercado de São Paulo cresce ao longo do tempo por razões próprias, e o juro sobe e desce por outras. Correlacionar as duas séries cruas mede a maré de cada uma, não a relação entre elas.

Como medimos: a mudança de um contra a mudança do outro

Em vez do nível, o estudo compara variações de 12 meses dos dois lados: quanto as vendas de um mês cresceram ou caíram em relação ao mesmo mês do ano anterior, contra quantos pontos a Selic subiu ou caiu no mesmo intervalo. Essa troca resolve dois problemas de uma vez — remove a tendência de longo prazo e remove a sazonalidade, porque cada mês é comparado com ele mesmo.

As vendas vêm das guias de ITBI de São Paulo: compra e venda com transmissão integral do imóvel, contadas pela data da transação. A Selic é a série oficial do Banco Central.

O efeito aparece com atraso — e o atraso não foi escolhido a dedo

Testamos todas as defasagens de 0 a 15 meses: a mudança da Selic de um mês contra a mudança das vendas no mesmo mês, um mês depois, dois meses depois, e assim por diante. A correlação começa fraca, cresce, atinge o pico em 5 meses e depois decai devagar.

O formato importa mais que o pico. Uma curva que sobe e desce suavemente, com um único máximo, é o que se espera de um efeito real que se espalha no tempo. Ruído produziria picos soltos em atrasos sem sentido.

O atraso também tem explicação prática. O ITBI registra a transmissão do imóvel, que vem depois da decisão de compra, da aprovação do crédito e da escritura. Parte desses meses é o tempo do próprio processo de compra; a outra parte é o tempo que o juro leva para chegar à taxa do financiamento e ao bolso de quem compra.

Quanto pesa

No atraso de 5 meses, cada ponto percentual a mais na Selic veio acompanhado, em média, de uma queda de 3,0% nas vendas. Uma alta de três pontos no juro corresponde a algo perto de 9% menos negócios meio ano depois.

A correlação é de −0,40 em 230 meses. Para saber se isso poderia ser acaso, embaralhamos a série de vendas em blocos de 12 meses — e não mês a mês, porque meses vizinhos se parecem e embaralhá-los um a um exageraria a confiança. A chance de uma relação dessa força surgir por acaso ficou em 0,0005.

Juro subindo, juro caindo

Separando os meses pela direção da Selic 5 meses antes, a diferença fica visível sem estatística nenhuma:

Com o juro subindo, as vendas encolheram em média; com o juro caindo ou parado, cresceram. O grupo "estável" tem poucos meses e não serve para tirar conclusão própria.

O resultado sobrevive quando tiramos as crises

Duas anomalias poderiam estar fabricando a relação: a pandemia, quando juro e vendas despencaram e se recuperaram ao mesmo tempo, e a recessão de 2015–2016. Refizemos a conta sem elas.

A correlação fica mais forte, não mais fraca: vai de −0,40 para −0,55. As crises atrapalhavam o sinal em vez de criá-lo. É o oposto do que acontece quando um resultado depende de alguns meses extremos.

Ano a ano: por que o nível engana

A tabela anual mostra o problema da comparação ingênua. 2015 e 2016 tiveram Selic alta e poucas vendas; mas 2023 e 2025 tiveram Selic igualmente alta e vendas muito maiores. O mercado de 2025 não é o de 2015 — e o que a Selic explica é o desvio em torno dessa trajetória, não a trajetória.

Mesmo no anual, a relação aparece quando se compara variação com variação: a mudança da Selic média de um ano para o outro contra a mudança das vendas tem correlação de −0,39.

O que o dado não permite dizer

Os limites deste estudo são tão importantes quanto o resultado.

• •Que a Selic causa a queda. A Selic sobe quando a inflação aperta, e o mesmo aperto corrói renda, encarece o crédito por outros canais e derruba a confiança. Qualquer um desses pode ser o que de fato move as vendas. O estudo mostra que as duas séries andam juntas com meio ano de atraso, não que uma empurra a outra.
• •Prever o mês que vem. Com 16% de explicação, o modelo erra muito mês a mês. O exemplo mais recente: a Selic de janeiro de 2026 estava 2,66 pontos acima de um ano antes, o que apontaria vendas 8,0% menores em junho. Junho de 2026 veio 11,1% acima de junho de 2025. Outras forças pesaram mais.
• •Falar de outras cidades ou de outros tipos de negócio. A base é o ITBI da capital paulista, e conta compras e vendas registradas, não lançamentos, não aluguéis, não a intenção de compra.
• •Separar compra financiada de compra à vista. O campo de financiamento do ITBI vem preenchido em menos da metade das guias, e de forma irregular. Seria a pergunta mais interessante — e a base não sustenta a resposta.

E agora?

A Selic chegou a 14,90% ao ano e ficou nesse patamar do meio de 2025 até fevereiro de 2026. Desde março ela recua devagar: estava em 13,94% em agosto de 2026, 0,96 ponto abaixo de um ano antes.

Pela relação medida aqui, uma queda desse tamanho corresponde a algo como +2,9% nas vendas cerca de 5 meses depois — ou seja, entre o fim de 2026 e o começo de 2027. É uma direção favorável, mas de tamanho modesto, menor que a oscilação normal entre um mês e outro. Se o ciclo de cortes se aprofundar, o efeito cresce na mesma proporção.

Para quem está decidindo agora, a leitura prática é que o juro não é motivo para esperar nem para correr. O efeito dele sobre o mercado como um todo é real, mas lento e pequeno; sobre uma compra individual, o que pesa é a taxa do financiamento contratado, o preço negociado e o imóvel certo.